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城市更新地方政策密集出台,推动城市高质量发展

政策新风口的背后是大中城市面临的迫切更新需求。随着中国城镇化进程从过去的“粗放式发展”进入“精细化运营”时代,城市更新的需求也在不断强化。目前中国城镇化率已经超过60%,北上广深等一线城市的城镇化率均超过85%,未来城市建设不再盲目追求规模扩张,中国城镇化将从外延扩张向内涵发展转变,城市更新需求巨大。

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深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65%,发展壮大城市群和都市圈。实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,提升县城公共服务水平。

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各地基于前期实践,因地制宜构建城市更新政策体系,2019年以来,在中央的带动下,多地加大对老旧小区改造的推动,政策密集发布。北京、上海二手房市场占较高份额,房地产市场增量空间不断压缩,存量房成为主力,老旧小区规模较大,为了保障老旧小区改造进程顺利,分别发布《北京市老旧小区综合整治工作手册》、《上海市旧住房综合改造管理办法》,提出在改造过程中要遵循业主自愿的原则,进一步规范在改造老旧小区过程中的相关操作。

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杭州先后发布多项新政,从改造内容、改造规模、改造成果等方面,加强对老旧小区改造进程的监管,确保项目的顺利开展,并提出至2022年底,全市计划改造老旧小区约950个、1.2万幢、43万套、3300万平方米。此外,河南、海南、银川、台州等地均接连发布推动老旧小区改造的政策,积极制定改造规划,确定改造规模,在推进的过程中不断发现问题解决问题。

 

   老旧小区改造成为我国城市更新进程的下一阶段,改造规模不可小觑。根据住建部摸排结果,全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿平,由此可见未来更新改造空间之大。

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随着城市更新的不断发展,越来越多的管理办法、实施细则等规范性文件发布。除了早期深圳、广州出台《城市更新办法》外,上海也在2015年发布了《上海城市更新实施办法》,《更新办法》共二十条,对城市更新的目标、定义、适用对象、工作原则、工作要求、管理职责、管理制度、规划土地政策引导等方面做出规定,进一步加强对上海市城市更新进程的监管。2019年12月,中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念。随后,南京、武汉、西安、重庆等城市积极响应中央,接连发布城市更新管理办法。随着政策的不断完善,城市更新在我国将迎来更加系统化的发展。

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广东城市更新水平较高,深圳广州政策完善度突出。广东省作为我国最早开展城市更新的省份,其经过十余年的发展,在城市更新方面积累了丰富的实践经验。为支持城市更新,广东省以及各市出台了数百条城市更新相关政策。深圳、广州出台的城市更新政策数量多、覆盖全,将作为典型城市分析。

 

深圳2004年发布《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》,对城中村改造的相关规定提出要求。2009年在全国率先提出“城市更新”概念,并出台了《深圳市城市更新办法》为其纲领性文件,在此基础上制定了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》、《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见》等多项配套政策、专项规定及指导意见等,覆盖了计划、规划、实施主体确认、用地审批等全流程管理规范,并常态化的针对出现的问题出台“打补丁”政策,形成完善的制度保障。2020年7月出台的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》进一步巩固了深圳城市更新市场预期,2020年12月30日,《深圳经济特区城市更新条例》通过人大表决,2021年3月正式实施,对城市更新行业发展具有里程碑式意义。

 

2020年12月11日,《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》经十三届广东省人民政府第123次常务会议通过,自2021年3月1日起施行。

 

政策围绕明确“三旧”改造类型为全面改造、微改造以及混合改造;建立“三旧”改造规划管理制度;规范“三旧”改造用地规范;建立收益分配机制;加强项目实施监管四个维度,确立了“三旧”改造规划管理、用地审批、收益分配、项目监管等制度,为广东深入推进“三旧”改造提供了更加有力的制度支撑。

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政府是城市更新的顶层设计者,通过制定城市更新政策,进一步明确城市土地如何使用、未来空间如何发展、市场积极性如何调动等的问题。同时,相关企业在政府政策的指引下,不断探索城市更新发展,助于加速推动我国城市更新的发展进程。

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发布于 2021-05-11


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